Você sabe qual é a diferença entre incorporadora e construtora?

17 dez 2018

Na hora de investir em um novo imóvel, o mercado imobiliário oferece diversas opções, seja na planta ou pronto. Imobiliárias, corretores independentes, construtoras e incorporadoras podem ofertar diferentes produtos — para todos os gostos e potenciais financeiros. Mas entender o papel de cada uma é importante para saber aquela que melhor lhe atenderá. Por exemplo: a diferença entre incorporadora e construtora. Você sabe quais as responsabilidades de cada uma?

Nem sempre essa diferença fica clara, até porque algumas construtoras também são incorporadoras. Mas para que não restem mais dúvidas, continue a leitura e aprenda tudo sobre cada um desses modelos de negócios imobiliários.

O que faz a incorporadora?

Por trás de toda construção e antes dela, existe todo um processo de pesquisa da viabilidade da obra, bem como definição do padrão construtivo, mercado que atingirá, projeto, entre outros levantamentos. Todo esse processo é feito por uma incorporadora, sendo que o principal papel dela é identificar essas oportunidades.

Você provavelmente já passou por algum grande terreno e pensou sobre a vista bonita que os apartamentos teriam caso um prédio fosse construído naquele local. A incorporadora está sempre atenta a essas questões e estudando novas possibilidades de negócio. Cabe a ela pesquisar a necessidade de tal obra e se haverá compradores.

Após esse trabalho inicial, é elaborado o projeto arquitetônico que atenderá o público visado, o valor médio de venda é definido e acontece o lançamento em parceria com imobiliárias, corretores e diversos canais de comunicação. O objetivo dessa etapa é captar os investidores para que a obra seja concretizada.

Quanto aos investidores, existem diversas formas de trabalhos. Algumas empresas vendem apenas as unidades fechadas, outras podem, também, vender cotas, ou seja, o interessado tem a possibilidade de investir em partes do imóvel. Quem faz esse tipo de investimento geralmente está interessado na valorização do imóvel e no retorno do capital.

Depois de conseguir os investidores necessários para viabilizar a obra é que a construtora inicia seu trabalho. Dessa forma, é responsabilidade da incorporadora a contratação dos fornecedores, bem como a aprovação junto aos órgãos públicos, matrícula, registro de imóveis etc.

Depois de pronto o imóvel, a incorporadora pode assumir a responsabilidade de ajudar a vender as cotas dos investidores junto com imobiliárias parceiras.

O que faz a construtora?

A construtora, como o próprio nome diz, é a responsável por executar a construção do empreendimento. Para isso, ela deve respeitar as especificações técnicas, o memorial descritivo, prazo e normas vigentes. Ela deve prezar pela qualidade e entregar tudo conforme determinado em contrato.

Para executar a obra, cabe à construtora a contratação da mão-de-obra, bem como a responsabilização desta, inclusive no caso de algum acidente de trabalho, por exemplo. Maquinário, equipamentos, testes de qualidade e compra de material também são responsabilidades da construtora.

A construtora pode ser contratada pela incorporadora, mas muitas empresas fazem as duas funções. No primeiro caso, ela não precisa se preocupar com o planejamento imobiliário, vendas ou divulgação do empreendimento, como acontece quando atua nas duas áreas. Para o investidor, qualquer um dos casos pode ser vantajoso, mas é preciso entender quem procurar caso ocorra algum problema.

Quais as responsabilidades das incorporadoras e construtoras?

Agora que você já sabe qual o papel de cada uma delas em um empreendimento imobiliário, é hora de entender melhor sobre a responsabilidade e diferença entre incorporadora e construtora.

Considerando que a construtora executa a obra, ela é responsável pela qualidade. Deve garantir que o edifício não tenha problemas físicos como rachaduras, trincas, infiltrações, acabamentos mal colocados, material inferior e irregularidades — tanto físicas quanto com relação ao recomendado pelas normas técnicas da área. Então, problemas dessa natureza podem ser cobrados dela.

Já à incorporadora cabem praticamente todas as outras questões. Em geral, tudo está previsto em contrato, portanto, qualquer discrepância entre o realizado e o acordado deve ser exigido dela.

Isso inclui: cumprimento de prazos, formas de pagamento, registros, licenças e a cobrança para que a construtora faça tudo conforme o projeto. Dois pontos importantes para os investidores são: requerer que a empresa tenha relacionamentos com imobiliárias e corretores, bem como a divulgação de marketing do imóvel, para garantir potenciais compradores a partir da visibilidade do empreendimento.

Como escolher?

Não existe um modelo mais adequado, o que deve ser considerado na sua escolha é a reputação das empresas. Caso você escolha investir junto a uma incorporadora, uma boa forma de ter segurança é pesquisar os trabalhos já executados por ela e a relação que tem com imobiliárias e construtoras. Outra dica é visitar empreendimentos entregues para verificar se o padrão anunciado está compatível com o concluído.

O mesmo vale se você optar por uma empresa que faça os dois trabalhos. A diferença é que você poderá resolver todas as questões em um lugar só, o que pode simplificar todo o processo. Para executar as duas funções — incorporação e construção —, a empresa precisa ter essa definição em contrato social e registro junto aos órgãos competentes. Verificar esse tipo de documento é uma forma de garantir que está contratando uma empresa de confiança.

Como você viu, as funções e responsabilidades de uma incorporadora são maiores, pois envolvem o antes, durante e depois da obra. No entanto, esse não é um ponto de preocupação, já que ela tem tanto interesse em qualidade quantos os investidores, por conta da sua reputação no mercado. Além disso, ela será a primeira a cobrar a construtora caso algo não saia como planejado, uma vez que tem um contrato para cumprir.

A construtora, por sua vez, precisa fazer tudo bem feito para garantir novas oportunidades de negócio. Quando alinhadas, essas duas empresas — ou setores dentro da mesma organização — executam e entregam tudo conforme os contratos e normas técnicas.

Fique atento e busque incorporadoras de confiança. No Sul do Brasil, a Investcorp tem atuado com excelente reputação. Como diferencial, ela garante segurança de investimento, já que as obras só começam após já ter garantido todo o aporte de capital necessário para a conclusão da obra. Tudo é entregue com acabamento em linha gold, porcelanato e gesso, e áreas comuns mobiliadas. Outros pontos positivos são a margem de lucro consistente e a transparência em todos os processos.

Agora que você sabe a diferença entre incorporadora e construtora, que tal garantir seu próximo investimento? Entre em contato com a Investcorp e saiba mais!